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【争议焦点】本案争议的焦点是：在2002年3月1日至2005年3月30日之间上诉人是否实施了事实的物业管理行为，上诉人与被上诉人之间是否构成事实的物业管理合同关系？被上诉人是否应当支付拖欠物业管理费的滞纳金？
【案情回放】物管合同没有续签物业公司继续“在岗”
上诉人（原审原告）：深圳市福×物业发展有限公司
被上诉人（原审被告）：陈某某
2000年1月，上诉人深圳市福×物业发展有限公司（以下简称福×物业公司）与某开发商深圳市中×物业发展有限公司（以下简称中×公司）签订一份前期物业管理合同，约定由中×公司委托福×公司对某苑进行前期物业管理，合同期限从2000年3月1日至2002年2月28日止。该前期物业管理合同期满后，中×公司没有与福×物业公司续签物业管理合同。2005年3月14日，上诉人福×公司与某苑业主委员会签订物业管理合同，约定某苑业主委员会委托上诉人对该苑进行物业管理，期限从2005年4月1日至2008年3月31日，物业管理费每月2.3元／平方米，本体维修基金每月0.25元／平方米，业委会办公费每月0.05元／平方米。
被上诉人陈某某为某苑××阁的业主，其房屋面积为142.45平方米，自2003年5月起即没有交纳物业管理费。上诉人福×物业公司遂起诉至法院，要求被上诉人陈某支付物业管理费及滞纳金，并承担案件受理费。
【裁判结果】事实物业管理关系成立业主应当支付相关费用
此案经福田区人民法院、深圳市中级人民法院审理认为，在2002年3月1日至2005年3月30日之间，虽然上诉人没有与被上诉人签订物业管理合同，但证据显示在此期间上诉人对于包括被上诉人在内的某苑进行了不间断的事实物业管理行为，且被上诉人在2003年3月31日向上诉人交纳了物业管理费，应当认定上诉人与被上诉人之间存在事实的物业管理合同关系，因此被上诉人应向上诉人交纳此期间的物业管理费。但由于上诉人于2006年1月24日才起诉到一审法院，对于上诉人关于2004年1月之前的物业管理费的请求，超过了诉讼时效，法律不予保护。
据此，法院判决被上诉人向上诉人支付物业管理费7776余元。对于是否支付滞纳金的问题，由于无论是在上诉人与中×公司签订的前期物业管理合同，还是在上诉人与某苑签订的新的物业管理合同中，都没有对此进行约定。虽然《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中对此有规定，但由于该条例不属于法律和行政法规，不能作为计算滞纳金的依据，因此对于上诉人的该部分诉讼请求，依法不予支持。
【法理辨析】签了收楼书才发现房屋尚未竣工验收业主能否要求支付延迟入住违约金
●案情：业主要求支付延迟入住违约金
李某向某地产公司购买了其开发的某小区房屋一套，在合同中约定：“卖方须于2004年4月28日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。”某地产公司2004年4月28日前，以邮寄、公告及登报方式通知收楼，李某于2004年4月30日签收了入伙通知，但因发现该公司当时尚未取得竣工验收备案收文回执，该小区2004年4月30前已通过主体、燃气、电梯的工程验收，但2004年5月10日才通过消防竣工验收，2004年5月17日取得《竣工验收备案收文回执》，李某推迟至2004年7月16日才实际接收房产并入住。为此，李某要求开发商赔偿延迟入住的违约金。李某的诉求能否得到支持？
●评析：业主签“入伙通知”的行为不能视为实际接收房屋
本案主要涉及两个问题：（一）卖方交楼时房屋是否符合法定及合同约定的交付条件；（二）买方签收入住通知书的行为能否视为实际接收房屋。
一、房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付
首先，要看有关房屋交付的法定条件。《建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款也规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付。”可见，竣工验收合格是房屋交付的法定条件。
根据《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工验收的具体内容主要包括工程质量验收、规划验收、公安消防验收、人防验收、环保验收等。本案买方2004年4月30日签收卖方的交楼通知书时，该房屋虽已通过工程质量、燃气及电梯的竣工验收，但并未通过消防验收这一涉及公共安全的内容，故并未具备法定交付条件。
二、“卖方将本合同规定的房地产交付买方使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。”
再看当事人在合同中约定的房屋交付条件。本案双方当事人签订的房屋买卖合同第七条约定：“卖方须于2004年4月28日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明，卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效”。可见，买卖双方约定以“房屋取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”作为交付条件。
根据2003年8月1日起实施的《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案管理办法》有关规定，房屋建筑工程竣工验收实行备案制度。建设单位应当在工程竣工验收以及燃气、消防、电梯专项验收全部合格之日起15日内，向主管部门提交材料，办理备案手续……主管部门应在收齐备案材料当日出具收文回执，并将有关工程备案信息通过“深圳建设信息网”向社会公布。因此，在深圳市建设局已不再办理《工程竣工验收证书》及《建设工程竣工验收备案证明书》的情况下，深圳市建设工程的竣工验收应以房地产开发商到主管部门办理房屋建筑工程竣工验收备案手续，主管部门出具收文回执为标志。也就是说，主管部门出具收文回执当天为工程竣工验收全部完成之日，即本案双方约定的“房屋取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明”之日。
本案中，卖方于2004年5月17日才取得《竣工验收备案收文回执》，故买方2004年4月30日签收卖方的交楼通知书时，该房屋也不符合合同约定的交付条件。
三、买方签收“入住通知书”的行为仅能认定卖方已通知交房，不能视为买方实际接收房屋
本案买方于2004年4月30日签收入伙通知书后，涉案房屋尚未通过消防验收，更未取得竣工验收备案收文回执，故买方当时拒绝接收房产具有法定及合同约定的正当理由，被告的交付行为无效。因此，买方签收“入住通知书”的行为仅能认定卖方已通知买方接收房屋，不能认定买方实际接收房屋。
温馨提示: 为避免纠纷，购房者宜注意以下事项：
1、在发展商交楼时，购房者应谨慎审查房屋是否通过工程质量、消防、人防、电梯等各方面的竣工验收，是否取得竣工验收备案收文回执，房屋的实际面积与合同约定是否存在误差，房屋是否存在严重影响正常居住的质量问题等。确认不存在问题后，才在卖方提供的诸如“入住通知书”、“收楼书”等书面文件上签字。
2、如发现房屋在上述方面存在问题决定拒绝接收时，宜书面说明拒绝接收的理由，并要求发展商以书面形式予以确认。发展商拒绝确认时，宜立即寻求律师等法律专业人士的帮助。
物管合同主体是物业公司和业委会
在本案的一审和二审过程中，对于被上诉人应当支付2005年4月1日以后的管理费是没有争议的。有争议的问题是：一、在2002年3月1日至2005年3月30日之间上诉人是否实施了事实的物业管理行为，上诉人与被上诉人之间是否构成事实的物业管理合同关系？二、被上诉人是否应当支付拖欠物业管理费的滞纳金？
关于第一个问题，即在2002年3月1日至2005年3月30日之间上诉人是否实施了事实的物业管理行为，上诉人与被上诉人之间是否构成事实的物业管理合同关系。传统合同法理论认为，合同是双方合意的结果，任何一个合同的缔结均需要经过“要约—承诺”两个阶段。但随着社会的发展，实践中逐渐出现了一些传统合同法“合意理论”似乎无法完全合理解释的现象，即某些合同的缔结似乎并没有经过合意，而直接通过当事人的事实行为缔结。这就是通常所说的“事实合同”抑或“事实契约”。我国《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
本案中，根据上诉人提供的证据，足以说明上诉人在2002年2月28日以后至2005年3月30日前，虽然没有与小区的业委会签订物业管理合同，但在此期间上诉人对于被上诉人所在的小区进行了连续、直接的物业管理，而从《划款明细清单》可以清晰看出该小区的绝大部分业主接受了管理，交纳了物业管理费，事实上根据上诉人提供的被上诉人2003年3月31日交纳物业管理费的《收款收据》，本案被上诉人在事实上也接受了上诉人的物业管理行为，且这种管理行为已获得政府主管部门的确认，因此可以认定上诉人与某苑小区的业委会之间存在事实的物业管理合同关系。在这里有一点必须明确，根据《物业管理条例》，物业管理合同的主体应是物业管理公司和业主委员会，而不是物业管理公司与单个的业主，因此本案中只要某苑的大部分业主接受了上诉人的管理并交纳物业管理费，即足以认定上诉人与小区存在物业管理合同关系，单个业主不能以物业管理公司与其本人没有物业管理关系而拒绝交纳物业管理费。至于上诉人请求的物业管理费的范围，由于上诉人于2006年1月24日才起诉到一审法院，对于上诉人关于2004年1月之前的物业管理费的请求，超过了诉讼时效，法律不予保护。
关于第二个问题，即上诉人是否有权要求被上诉人支付拖欠的物业管理费的滞纳金。对此，《物业管理条例》中没有规定。而实践中，收取滞纳金的往往是一些行政执法机关或是一些国家授权经营公用事业的单位如供水、供电部门等，从这个角度讲，滞纳金更像一个带有行政强制力的处罚措施。至于平等主体之间是否可以在合同中约定滞纳金，应该是一项较为基本的法律问题。虽然《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条规定，“未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交”。但笔者认为，一，该条例制定于1994年，修正于1999年，之所以规定滞纳金与当时对于物业管理公司与业主之间的平等民事关系的认识不足有关；二、在国务院《物业管理条例》出台以后，深圳经济特区自行制定的物业管理条例与之是否有冲突，还需进一步研究。综上，笔者认为在滞纳金问题上，二审法院不予支持的做法是谨慎的. |
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