案例
　　黄某承租了中国工商银行某某县支行房屋２７间。２００２年４月２０日，在中国工商银行某某县支行不知情的情况下，黄某与知情人谢某又签订了一份《房屋租赁协议》，将承租的中国工商银行某某县支行一楼房屋三间租给谢某使用，双方约定：谢某租用黄某一楼房屋三间，租期自２００２年５月１日起至２００５年３月
２８日止。黄某按约交付了房屋，但谢某违反合同关于２００４年３月２８日前一次性交纳房屋租赁费１６０００元的约定，黄某向谢某索要，但谢某称，该租赁房屋系黄某转租，该行为未经中国工商银行某某县支行同意，也未到房产部门办理登记备案，黄某无权出租房屋，其与黄某签订的转租合同无效，黄某应向其承担损害赔偿责任。黄某无奈，向法院起诉，请求确认合同有效，并要求谢某向其支付租金１６０００元。

律师解答

　　对于第1个争议的焦点：租赁中的转租问题，我国《合同法》仅在第224条规定：“承租人经出租人同意，可将租赁无转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此可认为：

1.如原租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，属违约行为，出租人可以行使合同解除权，收回租赁物；

2.如原租赁合同对转租合同未明确约定，承租人擅自转租，如对出租人的利益未造成损害，依合同自由原则及合同的相对性原理，则该自行转租关系仅未承租人与次承租人之间的关系，双方合意的达成即成立合同并为有效合同。但该合同的履行问题上受到出租人的约束，如出租人以未经其同意为由，可解除与承租人的租赁合同，其解除合同效力直接导致转租合同亦因此而同时终止。依本案介绍，可以知道出租人中国工商银行某某县支行并未有相关意思表示，则黄某与谢某之间的转租合同并未对中国工商银行某某县支行的利益造成损害，应认定为有效，谢某应依约定向黄某支付租金16000元，并承担违约责任。

　　对于第2个争议的焦点问题：黄某是否应对谢某承担损害赔偿责任。这里主要考虑的是转租合同中次承租人是否存在恶意。也就是说次承租人知道或应当知道承租人转租系擅自转租，则其无权要求承租人承担违约责任；如果次承租人不知或不应当知道承租人转租系擅自为之，即以为承租人转租为同意转租的，承租人则应对次承租人负违约责任。依本案介绍，可以推断出谢某是在明知黄某系转租的情况下承租的，即存在恶意，因此黄某不存在违约，谢某无权要求黄某承担损害赔偿责任。

律师提醒

　　现在很多人考租房解决住房问题，同样也应注意转租的问题。首先，一定要看清对方是否为屋主，是否拥有房屋所有权证书；如系转租，是否经过原屋主同意。只有这样才能最大限度的保障自己的合法权益，避免不必要的麻烦